기본소득토지세와 주택문제
울화가 치민 국민들 앞에서, 백약이 무효인 정부여당이 전가의 보도(傳家의 寶刀)가 될 것 같은 26번째 부동산시장대책 발표를 망설이고 있다, 하지만 차기 대선후보들의 주택시장 안정화 정책들은 봇물 쏟아지듯 터져 나오고 있다. 다양한 주택관련 공약 중 낯선 공약으로 기본소득토지세(국토보유세) 도입 방안이 있다. 기본소득토지세, 일명 국토보유세란 토지공개념 실현과 부동산 투기 차단, 소득 양극화 완화, 경제활성화를 위해 징구하는, 종합부동산세를 대체하는 일종의 토지분 재산세이다. 이렇게 징구된 기본소득토지세를 통해 전국민을 대상으로 1인당 연간 100만원, 청년들을 대상으로 연간 200만원을 국민기본소득으로 나눠주면 소득불평등도 완화하고, 망국적인 부동산투기를 막을 수 있으며, 동시에 주택가격 급등도 제어가능하지 않겠냐라는 것이다.
통계청에서 나온 2019년 기준 “개인 토지의 10분위별 소유세대현황(면적 및 가액기준)”이 있다. 이 표에서 총소유면적을 1가구당 평균소유면적으로 나누면, 우리나라 토지소유가구수는 1,379만 가구 가량이 된다. 통계청의 또 다른 통계인 2019년 “거주지역별 주택소유 및 무주택 가구수” 통계에 따르면 우리나라 전체 2,034만 가구 중 주택소유 가구수는 1,146만가구, 무주택 가구수는 889만 가구로 나타난다. 토지 소유 가구수와 주택 소유 가구수간의 차이 233만 가구는 1가구 다주택자, 주택 외 건물 소유자, 토지를 보유한 가구 등이 별도로 포함되었기 때문이다. 분위별 재산세 산정의 단순화를 위해 여기서는 토지 보유 가구가 모두 주택을 소유하고 있으며, 주택가격은 건물분 50%, 토지분 50%, 과표현실화율은 75%라고 가정한다. 기존 방식대로 조세를 징수할 경우 가액대비 조세부담비중인 실효보유세율은 0.2% 정도 되지만, 57조를 재산세로 추가 확보할 경우 실효보유세율은 1.31% 수준으로 상승한다. 이러한 전제 아래 토지가액 분위별로 부동산 소유 가구들의 추정 주택가격과 연간 부동산세액(건물분과 토지분 합산)을 산정한 내용이 다음 표에 정리되어 있다.
<표> 기본소득토지세 부과 전후의 분위별 재산세 추정액1) (단위 : 만원, %)
구분 | 평균 | 1분위 | 2분위 | 3분위 | 4분위 | 5분위 | 6분위 | 7분위 | 8분위 | 9분위 | 10분위 |
가구당 평균소유 가액 (만원) | 23,396 | 546 | 2,102 | 3,580 | 5,217 | 7,305 | 10,085 | 14,152 | 20,945 | 35,327 | 134,696 |
주택가격 (과표현실화율 75% 가정) | 62,388 | 1,455 | 5,606 | 9,547 | 13,913 | 19,480 | 26,894 | 37,738 | 55,853 | 94,206 | 359,188 |
가구당부동산 세금합계 | 115.68 | 2 | 8 | 14 | 21 | 29 | 40 | 57 | 84 | 142 | 7592) |
토지분 누진세율 | | 0% | 10% | 20% | 30% | 40% | 50% | 60% | 70% | 80% | 128% |
기본소득 토지세부과후 | 529 | 6 | 26 | 49 | 77 | 116 | 171 | 256 | 403 | 719 | 3,470 |
차이 | 414 | 4 | 18 | 34 | 56 | 86 | 131 | 199 | 319 | 577 | 2,711 |
비율 (기본소득토지세 부과후 / 부과전) | 457% | 282% | 310% | 338% | 366% | 395% | 423% | 451% | 479% | 507% | 457% |
기본소득 (가구당285만원) 지급후 | 129 | -281 | -267 | -251 | -229 | -199 | -154 | -86 | 34 | 292 | 2,426 |
주 1) 가구당 토지 평균소유가액은 통계청의 2019년 기준 “개인 토지의 10분위별 소유세대현황(면적 및 가액기준)”을 근거로 하여 산정하였음.
주 2) 기본소득토지세 부과전 10분위 부동산세금합계액은 주택재산세 540만원에 세대당 종부세 218만원이 더해진 759만원임.
표에서 보면 5분위 계층의 평균 주택가격은 1억 9,480만원이며, 9분위계층의 평균 주택가격은 9억 4,206만원이다. 2020년 9분위 계층에 속하는 가구들은 평균 142만원의 재산세(주택건물분과 토지분 포함)를 납부하였으며, 10분위 계층은 종부세를 포함 평균 759만원 정도의 재산세를 납부한 것으로 계산된다. 만약 기본소득토지세가 시행되고 국민과 청년(700만명 가정)에게 각각 100만원과 200만원씩 지불한다고 가정하고 이를 세대별 평균 수급액으로 산정하면 2.5인 가구 기준으로 가구당 285만원이 된다. 이를 위해 추가로 필요한 재원은 대략 57조원이며, 이를 재산세 실효보유세율 인상을 통해 확보한다고 가정한다. 주택건물분에서 대해서는 누진세율 구조를 적용하지 않고, 토지분에 대해서만 누진세율을 적용하되, 소득 8분위까지는 토지분으로 납부하는 세금이 세대당 285만 이하로 하여 납부한 기본소득토지세보다 기본소득으로 되돌려 받는 금액이 더 많게 하고, 9분위 일부와 10분위 전체가 토지분 재산세를 전부 부담하는 방식으로 누진세율 구조를 적용하는 것으로 한다.
추정결과를 보면, 57조원의 추가 재원을 확보하기 위해서는 모든 분위에서 재산세가 4배 내외로 인상되어야 한다. 토지누진세율을 적용하고 있음에도 불구하고 모든 분위에서 재산세가 증가한 것은 건물분 실효 보유세율이 올랐기 때문이다. 이렇게 확보된 재원을 가지고 이를 모든 국민에게 배분할 경우 가구당 평균 수령금액은 285만원이며, 이를 납부한 세금에서 차감한 뒤, 기본소득토지세 부과전과 부과후를 비교하면, 7분위 이하는 기본소득토지세 제도 시행 이전에 비해 세금이 줄어들지만, 7분위 주택가액 5억원 이상 10분위까지의 주택 소유세대는 과거보다 더 많은 세금을 내서 저렴한 주택의 소유가구나 무주택가구들의 소득을 보전해 주는 셈이 된다. 분위 평균값으로 보면, 8분위는 34만원, 9분위는 292만원, 10분위는 2,426만원 세금이 증가한다.
<표> 지역별 평균매매가격 아파트의 세금 변화 추정액 (단위 : 만원, %)
구분 | 평균 매매가격 | 2019년 부동산 세금 | 기본소득 토지세 부과후 | 부과후 /부과전 | 증감 | 기본소득 배당후 | 차액의 순현가 (정기예금금리 1.5%로 할인한 경우) | 가격효과 |
강북지역 아파트 | 91,460 | 138 | 696 | 5.04 | 558 | 273 | 18,200 | -19.9% |
강남지역 아파트 | 137,101 | 242 | 1,164 | 4.81 | 922 | 637 | 42,467 | -31.0% |
경기아파트 | 54,437 | 82 | 391 | 4.77 | 309 | 24 | 1,600 | -2.9% |
인천아파트 | 37,518 | 56 | 254 | 4.54 | 198 | -87 | -5,800 | 15.5% |
6개광역시아파트 | 36,991 | 56 | 250 | 4.46 | 194 | -91 | -6,067 | 16.4% |
주) 평균매매가격, KB국민은행, (월간)KB주택가격동향_시계열(2021.07)_B가격통계
지역별로 평균 매매가격 수준의 아파트 세금 변화를 보면, 서울 강북지역의 경우 21년 7월 현재, 거래가격은 9억 1,460만원으로 2019년에는 138만원의 재산세(주택건물 및 토지포함)를 납부했지만, 기본소득토지세 부과 후에는 696만원으로 5배 이상 세금납부액이 증가한다. 강남의 경우는 242만원에서 1,164만원으로 4.8배 증가한다. 경기도 아파트의 경우는 82만원에서 391만원으로, 인천은 56만원에서 254만원으로 증가하지만, 세대당 기본소득 배당액 285만원을 세금증가분에서 차감하면, 경기도는 이전보다 24만원 세금부담액이 늘어나고, 인천은 87만원 정도 세금부담이 줄어든다. 6개 광역시 아파트의 경우도 기본소득을 배당받은 경우 91만원 정도 세금부담이 줄어든다. 기본소득 배당후 추가부담액 차액을 정기예금금리 수준인 1.5%로 할인하여 순현가로 바꾸면, 강남지역 아파트의 경우 31%의 가격이 하락하는 셈이다. 평당 1억원이 넘는 반포래미안 32평의 경우 거래가격은 34억이므로 가격 하락효과는 더 극적이다. 기본소득토지세 부과 전에는 종부세를 포함하여 714만원의 재산세를 납부했지만, 부과 후에는 2,557만원이 증가한 3,271만원을 재산세로 납부해야 한다. 가격 인하 효과로 치면 -44.5%로 실질적으로 주택가격이 거의 반토막 수준으로 떨어진 격이다. 기본소득토지세의 부담계층을 보면 대략 5억원 이상의 주택소유세대이며, 지역별로 보면 서울지역 대부분의 주택소유세대와 경기도내 5억원이 넘는 주택소유세대들이다. 제도가 본격적으로 시행되면, 세금을 견디지 못한 서울 지역 아파트의 투매가 빗발칠 수 밖에 없게 될 것이고, 기본소득을 받을 수 있는 저렴한 주택은 기본소득 혜택 폭에 비례하여 가격 상승을 보일 것이다. 누구도 시도하지 못했던 거대한 주택가격 평준화가 시작된다는 이야기다. 일년에 수백만원에서 수천만원이 넘는 재산세를 내면서 자가주택을 보유할 수 있는 세대가 많지 않기 때문이다.
기본소득토지세는 억강부약(抑强扶弱)을 통해 대동세상(大同思想)을 만들어 갈 수 있는 강력한 제도임에 틀림없다. 국민기본소득을 더 늘리기 위해 기본소득토지세를 강화한다면, 모든 국민을 세입자로 만들 수 있는 강력한 부동산 투기 억제정책이 될 수도 있을 것이다. 서울에 사는 거의 모든 집주인들과 경기도에 사는 5억 이상 되는 집주인이나 건물주인들이 세금을 더 내서 지방의 저렴한 주택에 사는 사람들을 돕는 구조이기 때문에 탁월한 국토균형발전 전략이 될 수도 있다. 부동산 투기 차단, 소득 양극화 완화, 국토균형발전과 주택가격 평준화를 통해, 비싼 주택가격 때문에 스트레스를 받는 국민들의 울화통을 삭힐 수 있는 기본소득토지세는 수도권 특히 서울과 경기도에 사는 많은 집주인들에게는 세금 부담 때문에 집을 팔거나, 세금을 내기 위해 적금을 들어야 하는 울화통 터지는 악몽이 될 가능성이 크다.
정창무
현 서울공대 건설환경공학부 교수
현 국토교통부 국토정책위원회 위원
현 국방부 정책자문위원회 시설분과 자문위원
전 대한국토도시계획학회 25대 회장
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