주택 양도소득세를 조세답게
글. 이선화 국회미래연구원 연구위원
주택분 양도소득세는 정권의 철학에 따라 기조가 바뀌어왔지만 1주택자 양도소득 과세에서만큼은 정권별로 근본적 이견이 없어 보인다. 문재인정부의 경우 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 각종 부동산 관련 세 부담 강화를 통해 주택 시장을 안정화한다는 정책 기조를 견지했음에도 1주택자 양도소득만큼은 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 완화하는 조치를 취했다. 현 정부 또한 1주택자 양도소득에 대한 문제 제기는 찾아보기 어렵다.
양도소득세는 그 이름에서 드러나듯 소득과세의 한 유형이다. 통상의 소득세에서 가장 기본적 조세 원리는 동일 소득에 대해 동일 세금을 부과하는 것이다. 문제는 1주택자 양도소득에 대해서만큼은 이 원리가 전혀 작동하지 않는다는 데 있다. 1주택자의 경우 양도가액 12억원까지는 양도차익의 크기에 상관없이 비과세 혜택이 주어지며 여기에 장기보유특별공제 혜택이 추가된다.
간단한 예를 들어 확인해보자. 5억원에 구매한 주택을 10년 실거주 후 15억원에 매각하는 1주택자에게 부과되는 양도소득세는 지방소득세를 포함해 약 500만원이다(A). 연평균으로 환산 시 양도소득 1억원에 대해 약 0.5% 실효세율이 부과된 셈이다. 다음으로 모든 조건이 동일하지만 주택 취득가액이 10억원인 경우(B) 양도차익 7억원(B1)과 10억원(B2)에 대한 양도소득세는 각각 519만원, 1472만원이다. 연평균 세율로 환산하면 각각 0.74%와 1.47%에 해당한다. 한편 근로소득이라면 1억원에 대한 가구 평균 세 부담률은 11%(근로소득 간이세액표 3인 가구, 1자녀 기준) 정도다(C).
세 가지 사례에서 세 부담액은 여러모로 납득하기 어렵다. 10억원의 양도차익에 대해 B에는 A보다 3배 높은 세금이 부과됐다. 10억원의 양도차익이 발생한 A와 7억원의 양도차익이 발생한 B에 부과된 세금이 거의 차이가 없다. 더욱이 소득 원천에 있어서 국민경제에 기여하는 노동소득이 부가가치 창출과 무관한 자본이득에 비해 세 부담이 월등히 높다는 점도 조세 형평성과는 거리가 멀어 보인다.
1주택자 양도소득세 경감을 뒷받침하는 가장 중요한 논거는 '거주 이전의 자유'를 보장해야 한다는 것이다. 주택을 갈아타는 과정에서 기존 주택 매각을 통한 구매력을 보전해줘야 주택 소유자가 기존 수준의 주거 서비스를 누릴 수 있다는 논리다. 일견 고개가 끄덕여지지만 디테일로 들어가면 맹점투성이다. 우선, 주택가격 상승에 따른 주거비 부담 증가는 무주택 근로소득자에게도 마찬가지로 일어나지만 근로소득세제에서는 소득 구매력 보전을 위한 조세 경감 장치가 작동하지 않는다. 두 번째로, 앞의 사례에서 보유 기간 10년 동안 전혀 실거주하지 않더라도 양도소득세는 A의 경우 2884만원, B1은 3020만원, B2는 7793만원에 불과하다. 온전히 투자 용도로 보유됐음에도 근로소득세와 비교해 현저히 낮은 세율이 부과된 것이다. 셋째, 양도가액 12억원 내에서는 2년 실거주 요건만 만족하면 양도차액 전액이 비과세되기 때문에 거주 편의성이 낮더라도 조세 회피를 목적으로 한 실거주가 유도된다. 결국 1주택자에 대한 양도소득세 경감은 거주 이전의 자유라는 명분을 내세우고는 있으나 투자수익에 대한 세금으로부터의 자유가 제도의 본질에 더 가까워 보인다.
무엇을 어떻게 고칠 것인가. 이상적 대안은 보유 주택 수와 무관하게 양도소득을 종합소득 체계로 포함해 과세하고 1주택자에 대해서는 일정액의 소득공제를 적용하는 것이다. 이보다 실용적인 대안으로 양도소득 분류과세 체계를 유지하는 경우라면 비과세 기준금액 인하, 양도가액에 기준한 비과세 적용 폐지, 실거주 요건 강화, 일정 기간 내 비과세 횟수 또는 한도 제한 등을 통해 조세 형평성을 부분적으로라도 회복시켜야 할 것이다.
- 출처: 매일경제
https://www.mk.co.kr/opinion/contributors/view/2022/06/571594/
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